מאגר כתבי עת · עט ומס

  גליון 3 · תאריך פרסום · עט ומס

חברים וחברות יקרים,


דבר היו"ר

גליון עט ומס הנוכחי מוקדש לרפורמה במיסוי נדל"ן - תיקון חס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין. הרפורחה נולדה מתוך ועל רקע מיתון קשה ומתמשך בענף הנדל"ן. ככזו, הרפורמה נועדה להקל על עסקאות נדל"ן וגלוחות בה הקלות מס רבות.
להלן נסקור את התיקון לחוק לפי הנושאים העיקריים שתוקנו ברפורמה. (במסגרת הסקירה לא נסקרו בגליון זה ההקלות ביחס לעסקאות פינוי-בינוי וחוק עידוד השקעות הון). מחובתנו להדגיש, כי סקירה זו הינה סקירת רוחב בלבד ואיננה תהווה סקירה מחצה. עם


זאת, אנו חקווים כי סקירה זו תקל על הבנת התיקון לחוק, על האפשרויות החדשות הגלומות בו.
למען הסר ספק מובהר, כי הסקירה שלהלן חבוססת על לשון החוק בלבד, כהבנתם של העורכים. כן יצויין כי נכון למועד כתיבת סקירה זו טרם פורסתו הנחיות, הוראות ביצוע ודברי ההסבר של נציבות מס הכנסה לתיקון 50 לחוק.
לסיום, נרצה להודות לעו"ד מאיר מזרחי על הערותיו לסקירה זו.

בכבוד רב,
בני קליפי, עו"ד ומירי ביקל, עו"ד

--------------------------------------------------------------

למשלוח פסקי דין וחומר רלוונטי אחר ניתן להתקשר לבני קליפי לטלפור054-751878 או לשלוח פקס למס' 03-6915777.

הגדרות ותחולה

התיקון לחוק פורסם בתאריך 24.3.02. התיקון לחוק ייכנס לתוקף 60 ימים חיום פרסוחו. ביחס לאיגודי מקרקעין ייכנסו ההוראות הרלוונטיות לתוקף רק לאחר פרסום תקנות ולא יאוחר מ90- יום לאחר פרסום החוק. תחולתו של החוק הינה על עסקאות שנעשו החל מיום 7.11.2001, תועד פרסום המלצות הוועדה לרפורחה במיסוי נדל"ן (להלן - "היום הקובע").
חלק מהוראות החוק הנן הוראות קבע, אך חלק ניכר מהן הנן הוראות שעה, החל תהיום הקובע (7.11.2001) ועד 31.12.2003 בלבד (להלן - "התקופה הקובעת").

שיעור המס

הפחתת קבע בשיעור מס שבח
הופחת באופן קבוע שיעור מס שבח, הן על יחידים והן על תאגידים, בין במישור העסקי (למעט מלאי מקרקעין) ובין במישור הפרטי - לשיעור מס שבח מקסימלי של 25% על השבח הריאלי החל מהיום הקובע.
שיעור מס השבח של 25% יחול רק לגבי שבח מקרקעין שייצבר החל מהיום הקובע. כלומר, השבח של מי שרכש מקרקעין לפני 7.11.2001 יפוצל בין התקופה שקדמה

ל7.11.2001- לבין התקופה שלאחר היום הקובע, באופן יחסי לאורכי התקופות. בגין השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד היום הקובע ישלם הנישום מס שולי (יחיד עד 50% וחברה 36%) ובגין התקופה שלאחר היום הקובע ישלם הנישום מס מקסימלי בשיעור של25%.

הנחות מהמס החל בתקופה הקובעת


כללי
בנוסף להפחתת הקבע בשיעור מס שבח לשיעור של25%, יהנו מוברי מקרקעין ורוגשי תקרקעין בתקופה הקובעת מהנחה נוספת מחס השבח.
ההנחה לפי לשון החוק תחול על בל המס החל בגין מכירת הנכס, לרבות המס החל בגין השבח המיוחס לתקופה שלפני היום הקובע, ולרבות המס החל על המרביב האינפלציוני.
ההנחה תחול הן לגבי יחידים והן לגבי תאגידים, שהנכס תהווה אצלם רכוש קבוע. ההנחה לא תחול על חכירת תקרקעין החהווים חלאי, אצל מוכר החייב במס הכנסה בגין המכירה.
מי שרכש מקרקעין בתקופה הקובעת ומכר את המקרקעין בתקופה זו, יהנה רק מהנחה אחת.

ההנחה במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת

בחכירת מקרקעין החל תהיום הקובע ועד תום שנת 2002 יהנה המוכר מהנחה בשיעור של 20% מהמס החל. בחכירת מקרקעין בשנת 2003 יהנה החוכר חהנחה בשיעור של 10% מהמס החל.
ההנחה על מכירת תקרקעין בתקופה הקובעת תחול רק על נכסי חקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001.
ההנחה לא תחול על מכירת מקרקעין אשר מכירתם חייבת בשיעור מס תופחת. כמו כן ההנחה לא תחול על מכירה בלא תמורה או על מכירה בין קרובים (לרבות תאגיד שהמוכר מחזיק בו או מוחזק על ידו בשיעור 20% או יותר).

ההנחה בגין מכירת מקרקעין שנרכשו בתקופה הקובעת

במכירת מקרקעין שנרכשו החל מהיום הקובע ועד תום שנת 2002, יהנה המוכר חהנחה בשיעור של 20% חהחס החל, יהא המועד בו ימכור המוכר את המקרקעין אשר יהא.
במכירת מקרקעין שרכש המוכר בשנת 2003, יהנה המוכר מהנחה בשיעור של 10% מהחס החל, ללא תלות בחועד בו ימכור המוכר את התקרקעין.
ההנחה לא תחול לגבי מכירת זכות שהיא קרקע בלבד, אלא אם בתוך 5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה לפי תוכנית בניין עיר.
ההנחה לא תחול על חכירת זכות בחקרקעין שהתקבלה במסגרת העברה פטורה לחברה או שהתקבלה ללא תמורה או שהתקבלה בחסגרת חילוף מקרקעין או שהתקבלה מקרוב (לרבות תאגיד שהמוכר מחזיק בו או מוחזק על ידו בשיעור 20% או יותר) או מקרקעין שהיו בעבר מלאי והפכו לרכוש קבוע בעסק.

ביטול הדרגתי של שיעורי מס שבח מיוחדים

על פי החוק כיום, על שבח במכירה של מקרקעין שנרכשו לפני שנת 1961 חלים שיעורי מס שבח חיוחדים נ24%-12%). על פי התיקון, יבוטלו בהדרגה שיעורי מס השבח המיוחדים לחברה שהכנסתה מעסק או ליחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה, כך שהחל משנת 2005, שיעורי המס בעניינם יגדלו ב1%- בכל שנה עד ליום המכירה, ובלבד ששיעור החס לא יעלה על 25%.

הפחתה בתקופה הקובעת של שיעור מס הרכישה המירבי לדירות מגורים

שיעורי מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה הינם שיעורים מדורגים שנעו (לפני התיקון) בין 0.5% ל5%-. למי שהיתה ברשותו דירת מגורים אחת, על כל דירה

נוספת שרכש חלו שיעורים מדורגים הנעים בין 3.5% ל5%-.
על פי התיקון, הופחת שיעור מס הרכישה המקסימלי ח5%- לשיעור 4.5% בגין רכישת בניין או חלק מחנו שהוא דירת מגורים, שנרכשו החל מהיום הקובע ועד תום שנת 2002. לגבי דירות ודגורים שיירכשו בשנת ,2003 הופחת שיעור מס הרכישה המקסיחלי מ5%- לשיעור של4.75%.
רוכשי דירות בתקופה הקובעת שהם זכאי משרד השיכון, יהיו פטורים ממס רכישה על חלק השווי שעד חדרגת המס הראשונה, שבגינו חל כיום מס בשיעור0.5%.
הפחתת שיעור מס הרכישה לא תחול על מכירה לקרוב או חכירה ללא תחורה.
יודגש כי למרות האמור בהמלצות הועדה ובהצעת החוק, בשלב זה תיקון החוק מתייחס רק לדירת המגורים. כפי הנראה, גם תקנות מס רכישה יתוקנו בהמשך, כך שההקלה תחול על כל נכסי המקרקעין.



© ëì äæëåéåú ùîåøåú ììùëú òåøëé äãéï áéùøàì - åòã îçåæ úì àáéá åäîøëæ